- Preguntas Frecuentes
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¿Y qué pasa con la demanda de ejecución de hipoteca o subasta de venta de mi casa que el banco estaba tramitando?
Sepa que bajo la Ley de Quiebra Federal una vez el consumidor radique su petición de quiebra, el banco tiene que paralizar toda gestión de cobro, incluyendo pero no limitado a llamadas, cartas, demandas y reposesiones. Lo anterior incluye el proceso de ejecución de hipoteca estatal. Esto se conoce como a “paralización automática”. Se trata de una congelación a los procedimientos de cobro y reposesión que entra en vigor el mismo instante que se radica la quiebra. El banco que violente la paralización de gestiones a sabiendas de que el consumidor radicó una quiebra se expone a una demanda federal en daños por la violación de la paralización automática.
Al radicarse la quiebra nuestros clientes salen de la oficina con un certificado de presentación que puede mostrarle a cualquier persona que intente hacer alguna gestión de reposesión. En adición, las instituciones bancarias suelen suscribirse a servicios que los alertan desde el momento en que el consumidor radicó quiebra, de forma que puedan inmediatamente cesar sus gestiones de cobro y evitar violentar la paralización automática. Se trata, pues, de un verdadero alivio al consumidor.
¿Cómo me ayuda la Ley de Hogar Seguro si radico una Quiebra?
La Ley de Hogar Seguro es una herramienta muy importante que ayuda a la persona que interese radicar una quiebra. Esto se debe a que, una vez reclamado el derecho, el hogar seguro puede ser reconocido como una exención dentro de un proceso de quiebra. Lo anterior implica que dentro del proceso de quiebra la propiedad estaría exenta de venta o embargo. Sin embargo, es necesario que la anotación del derecho de hogar seguro se haga antes de presentarse la petición de quiebra.
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Abogado Quiebra San Juan y Arecibo. Abogado evitar reposesión de auto. Parar la reposesión de auto.
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¿Cómo la Quiebra me ayuda a salvar mi casa?
Si usted se ha atrasado en los pagos de su casa y el banco está amenazando con reposeer la propiedad o ya ha iniciado procedimientos de ejecución de hipoteca, sepa que la Ley de Quiebras Federal le brinda varias herramientas para salvar su casa y poner los pagos al día.
En particular, la radicación de un Capítulo 13 de Quiebra puede ser la herramienta más efectiva para poner su préstamo hipotecario al día mediante un plan de pago razonable y sin necesidad de sacar todo el dinero del atraso de un solo golpe. Mediante un plan de pago de quiebra usted tiene el poder de obligar al banco a recibir los pagos corrientes de la hipoteca, mientras los atrasos se pagan sin intereses adicionales mediante el plan de pago de quiebra.
A continuación le presentamos un ejemplo común de cómo un Capítulo 13 de Quiebra le puede ayudar a salvar su casa y frenar el aumento de penalidades
Un consumidor paga $500 al mes de hipoteca. Siempre ha pagado responsablemente, pero debido a una emergencia familiar se ha atrasado 6 meses en el pago de la hipoteca, para un total de $3,000 en atrasos. Cuando en el séptimo mes el consumidor intenta hacer uno o dos pagos de la casa, el banco se niega a aceptarlos y exige que se ponga la totalidad de los atrasos ($3,000) al día, lo cual resulta imposible.
En este caso una vez el consumidor radica quiebra bajo el Capítulo 13, el banco está impedido de rechazar los pagos corrientes de la hipoteca. Lo que ocurre es que desde la presentación de la quiebra el consumidor hace su pago ordinario de hipoteca directamente al banco y los atrasos se pagan a través del plan de pago de quiebra, lo cual puede extenderse hasta 60 meses. Durante la vida de plan de Capítulo 13, siempre que el consumidor cumpla tanto con el pago corriente de su hipoteca como con el pago del Plan de Quiebra, su préstamo hipotecario se entenderá al corriente para efectos de cargos de atraso intereses, por lo que el banco no podrá iniciar un proceso de ejecución de hipoteca. Al final de la quiebra, el consumidor habrá cubierto los atrasos previos a la radicación de la quiebra, y el banco habrá recibido los pagos corrientes luego de la petición, por lo que la cuenta hipotecaria volvería a estar al día.
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El Hogar Seguro: ¿De qué se trata?
La crisis fiscal y económica en la que está sumido Puerto Rico ha generado un interés particular en Ia Ley de Hogar Seguro. Mediante Ia aprobación de Ia Ley 195-2011, conocida como "Ley del Derecho a Ia Protección del Hogar Principal y el Hogar Familia”, se provee para que todo individuo o jefe de familia que adquiera una finca rústica o urbana pueda establecer en ella su hogar seguro. A continuación le presentamos la contestación a las preguntas más comunes sobre este tema.
¿Qué significa Hogar Seguro?
La Ley otorga al dueño de su residencia principal Ia oportunidad de preservarla contra acreedores para que pueda disfrutarla sin preocupaciones de embargos. Lo anterior implica que si usted tiene una deuda y no Ia paga o le causa daños a alguien por un accidente y lo demandan, si se dicta sentencia en su contra el demandante no la podrá hacer efectiva en contra de su residencia u “hogar seguro”. En otras palabras, si ha seguido los pasos que establece Ia ley y ha anotado el derecho a hogar seguro, el demandante no podrá cobrar su sentencia mediante embargo a su residencia principal.
Si tengo hipoteca, ¿puedo dejar de pagar porque tengo mi Hogar Seguro?
No. Si usted firmó una hipoteca con un banco, con una cooperativa, con quien sea, tiene que pagarla, sea una primera o una segunda hipoteca. Ahora bien, ningún acreedor fuera de los hipotecarios puede embargar su residencia para cobrarle otra deuda sobre su residencia catalogada Hogar Seguro.
¿Cuántas propiedades puedo incluir como Hogar Seguro?
Una sola propiedad. Esta propiedad tiene que ser Ia residencia principal y según se establece Ia Iey, "una finca consistente en un predio de terreno y Ia estructura enclavada en el mismo, o una residencia bajo el régimen de Ia ley de Condominios que le pertenezca o posea legalmente, y estuviere ocupado por este o por su familia como residencia principal".
¿Existe excepciones donde no aplica la Ley de Hogar Seguro?
Sí. El Hogar Seguro NO aplica en las siguientes situaciones:
- En los casos de cobro de contribuciones estatales y federales;
- En los casas donde se le deba pagos a contratistas para reparaciones de Ia propiedad protegida.
- En los casos donde aplique el Código de Quiebras Federal, en cuyo caso aplicarán las disposiciones de dicho Código;
- En todos los casos de préstamos, hipotecas, contratos refaccionarios y pagarés constituidos a favor de o asegurados u otorgados cualquier otra agencia o entidad estatal o federal que garantice préstamos hipotecarios que se aseguran y venden en el mercado secundario.
- Los casos donde el titular haya constituido una hipoteca sobre su propiedad, según comentamos anteriormente.
¿Aplica el Hogar Seguro en caso de abandono del cónyuge, muerte o divorcio?
El artículo 6 de la Ley provee para que la protección “subsiste después de la muerte de uno de los cónyuges a beneficio del cónyuge supérstite mientras este continúe ocupando dicho hogar seguro y después de la muerte de ambos cónyuges a beneficio de sus hijos hasta que el menor de estos haya alcanzado la mayoría de edad. En casos donde el hombre o la mujer abandonasen a su familia, la protección continuará a favor del cónyuge que ocupe la propiedad como residencia. En caso de divorcio, el Tribunal deberá disponer del Hogar Seguro, según la equidad del caso”.
¿Puedo alquilar mi residencia principal?
Bajo ciertas condiciones se puede alquilar Ia propiedad. El Articulo 7 permite que se rente Ia propiedad objeto de Hogar Seguro por "razones de trabajo, estudio, servicio militar o diplomático o por razón de enfermedad de alguno de los miembros de Ia familia hasta el tercer grado de consanguinidad o de afinidad, que obligue al individuo o a Ia familia a relocalizarse temporeramente en otra residencia en o fuera de Puerto Rico, siempre que no se adquiera otra pro piedad que fuese a constituir su residencia principal en Puerto Rico u otra jurisdicción.
¿Qué pasa si vendo mi residencia principal?
El Artículo 8 establece que en los casos donde se venda Ia propiedad que constituya Hogar Seguro conforme a las disposiciones de la lay, el dueño tendrá un plazo de nueve meses, a partir del momento de Ia venta, para invertir el dinero recibido en otra propiedad en Puerto Rico y para que esta constituya su nuevo hogar seguro. El dinero recibido por Ia antigua propiedad, quedará protegido de acreedores durante esos nueve meses. Es decir, después de vendida Ia propiedad, los acreedores no podrán embargarle el producto de Ia venta. Es como si los fondos que depositó en el banco cuando vendió su hogar seguro estuvieran congelados con respecto a acreedores que quieran embargarle esos fondos.
¿Cuánto en sellos tengo que pagarle al Registro de la Propiedad para inscribir la escritura de hogar seguro?
El artículo 13 dispone que “toda presentación e inscripción en el Registro de la Propiedad del derecho de Hogar Seguro estará exenta en su totalidad del pago de cualquier derecho arancelario aplicable, incluyendo sellos y comprobantes”.
¿Puede el banco obligarme a renunciar a mi derecho de Hogar Seguro?
No. La protección del Acta de Hogar Seguro no puede ser renunciada y cualquier contrato o acuerdo que establezca lo contrario se declarará nulo o inexistente.
¿Cuáles son los requisitos para el Acta de Hogar Seguro?
Usted deba acudir al notario público de su preferencia y entregarle una copia de cualquiera de los siguientes documentos: escritura de compraventa, escritura de constitución y/o cancelación de hipoteca, estudio de título o cualquier documento que especifique la descripción registral de la propiedad y sus datos de inscripción de forma clara y precisa. Además, debe someter una copia de un estado de cuenta del CRIM donde refleje su número de catastro.
El notario utilizará estos datos para redactar su Acta de Hogar Seguro. Una vez otorgada, será presentada en el Registro de la Propiedad correspondiente. Los costos del notario por otorgar la escritura de hogar seguro varían según las circunstancias del caso, pero usualmente fluctúan entre $150 a $300.
En la mayoría de los casos, la residencia es el activo principal de una familia. Los beneficios de la ley son muy contundentes y amplios, constituyendo una herramienta muy costo efectivo para la tranquilidad de todos los dueños de propiedad.
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Abogado Quiebra San Juan y Arecibo. Abogado evitar reposesión de auto. Parar la reposesión de auto.
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